Cat mai rezista "citadela" bancaro-imobiliara?
Mentinerea la niveluri foarte scazute a volumului tranzactiilor ne arata o piata inghetata, pe de o parte datorita stresului financiar al protagonistilor perioadei de boom si, pe de alta parte, a unor preturi inca mult prea ridicate fata de valorile de sustinere fundamentala, care nu favorizeaza intrarea la cumparare a potentialilor clienti.
Intr-un peisaj deloc incurajator, reprezentantii sectorului incearca sa se agate macar prin speranta de elementele care sa ii ajute sa mearga inainte. "Anul 2012 incepe incurajator pentru cei care detin apartamente in conditiile in care nu s-au mai inregistrat scaderi accentuate de pret. Comparativ cu startul anului 2011, ianuarie 2012 aduce cu sine o stabilizare a preturilor medii solicitate de proprietari", spune un comunicat al portalului anunturiparticulari.ro sosit ieri pe adresa redactiei. Totusi este de remarcat ca statisticile furnizate de acelasi document ne indica preturi de lista de peste 1.000 euro pe metru patrat, adica duble sau aproape triple fata de costurile de constructie.
Realitatea este ca preturile nu au cum sa isi revina atat timp cat combustibilul creditarii (iresponsabile) a disparut, iar piata are de inghitit un inventar urias de locuinte pe fondul unei demografii negative. Atat timp cat imobilele executate silite nu vor fi resorbite de piata, nici preturile nu se pot stabiliza, mai ales daca sunt supraevaluate prin prisma indicatorilor macro. Totul intr-un climat negativ la nivel global pentru piata de profil. Ultima veste o avem chiar din China, unde pretul locuintelor noi din Shanghai s-a prabusit intr-o singura saptamana cu 41% pe fondul unui declin de 89% al volumului tranzactiilor, potrivit Bloomberg.
Chiar daca nu ne laudam cu "performantele" de saptamana trecuta din China, si in Romania vestile proaste continua sa vina. Proiecte rezidentiale care constituiau mandria reprezentantilor sectorului de real estate in anii de boom cad ca popicele la picioarele creditorilor. Ultima prabusire este cea a ansamblului Citadella din Titan, promovat de BRC Business Group. Acesta si-a cerut insolventa la Tribunalul Bucuresti, conform Mediafax, dupa expirarea perioadei de gratie acordate de BCR pentru cele 20 milioane euro imprumutate de banca.
Daca pana si citadelele cad, fara vreun asediu crancen al unui capitalism riguros, ce sa mai spunem de alte proiecte Alpha Bank, care are o expunere de circa 44 milioane euro pe respectivul proiect, a depus pe masa judecatorilor cererea de insolventa a companiei care a dezvoltat ansamblul Ibiza Sol. Institutia de credit cu capital elen pare a fi pusa pe curatarea portofoliului de active toxice, dupa ce si anul trecut au solicitat insolventa in cazul Asmita Gardens, unde, de asemenea, au de recuperat 70 milioane lei, scrie Capital. Interesant este ca preturile de vanzare pentru apartamentele din proiectul falit Ibiza Sol incep de la 1.800 euro/mp, nivel de bula speculativa, departe de puterea de cumparare a clientelei solvabile.
Cum clientii nu pot fi gasiti pe aceste paliere de preturi, este de asteptat ca pierderile asumate de banci sa fie, in final, mai mari decat cele preconizate acum. Banca Romaneasca (dar cu capital grecesc) care a solicitat la mijlocul anului trecut insolventa proiectului Vitan Platinum Towers, dezvoltat de o companie israeliana, ar avea deja pierderi contabile de 7 milioane euro. Suma rezulta din diferenta dintre volumul initial al creditului de 16,5 milioane lei si valoarea de piata de 9,5 milioane euro a proiectului stabilita de evaluatorii de la Coldwell Banker (probabil la fel de realist ca si solicitarile de preturi de la Ibiza Sol).
Si sa nu credem ca este vorba numai despre rezidential. Mall-urile se prabusesc impreuna cu propriii lor clienti. Tribunalul Bucuresti a numit Casa de Insolventa Transilvania administrator judiciar pentru companiile Staff Collection si Corssa, care opereaza in Romania retelele de magazine House of Art, Fox, Levis si Eponge, chiriase in proiectele rezidentiale dezvoltate in anii curbei speculative, informeaza Mediafax.
Avand in vedere succesiunea de falimente, blocajul in care se afla proiectele si inutilitatea terenurilor pe care s-au aruncat milioane de euro in perioada de "boom", nu putem sa nu ne punem o alta intrebare de bun-simt: Cum se face ca nu s-a prabusit si "citadela" bancara? Daca nu la nivel sistemic, macar acele institutii de credit care acumulasera expuneri de 90% pe imobiliare
Daca legile capitalismului ar fi functionat, desigur, (cele mai) multe dintre banci ar fi cazut avand in vedere nivelul (recunoscut) al creditelor neperformante de 14,18%, publicat de BNR. La fel s-ar fi intamplat si cu developerii, iar executarile silite ar fi dictat o prabusire a preturilor cel putin la valori apropiate la niveluri de sustinere fundamentale, in acord cu veniturile populatiei, costurile de constructie, randamentul chiriei, PIB-ul per capita. Griparea tranzactiilor si anchilozarea in ansamblu a pietei imobiliare sunt doar o consecinta a indisciplinei financiare tolerate de Banca Nationala, dupa cum excesele din real estate din deceniul trecut s-au datorat tot fluxurilor monetare dinspre institutiile de credit.
Criza economica generalizata si viitura imobiliara nu au atins deocamdata "citadela" bancara, care rezista din spatele fortificatiilor BNR. Institutii de credit virtual falite - pline de pacatele anilor de boom - sunt mentinute artificial in viata de lichiditatile asigurate de banca centrala. In 2009, cand erau cu apa la gat, acestea au primit ajutor nemeritat de la entitatea condusa de domnul Isarescu. In acel an, volumul operatiunilor repo, prin care banca centrala a furnizat lichiditate bancilor comerciale, s-a ridicat la 137,86 miliarde lei. 2010 a fost un an de respiro, in care operatiunile respective s-au cifrat la 25,44 miliarde lei.
Creatia monetara aberanta din acesti ani, pe fondul unui declin economic, a contribuit la inflatia de 7-8 procente din intervalul iulie 2010 - iunie 2011. A fost modalitatea prin care cetatenii Romaniei - fie ca au participat sau nu la bula imobiliara - au fost facuti partasi, prin scumpiri la produsele de baza, la achitarea notei de plata care ar fi trebuit sa revina in exclusivitate bancilor care au acordat credite in mod iresponsabil.
Insolventele in serie si pierderile care ies la suprafata fac insa ca sistemul bancar sa traverseze un nou moment critic intr-un rastimp in care de la ele se asteapta si finantarea deficitului bugetar. Foamea statului si sacul gol al bancilor se reflecta foarte bine in aceleasi operatiuni repo, care intr-un interval de numai trei luni (noiembrie 2011 - decembrie 2012) s-au ridicat la 46,69 miliarde lei. Banca Nationala creeaza, asadar, din nou inflatie pentru a arunca pe umerii romanilor pierderile bancare si imobiliare. Cat va mai putea tine acest joc, in masura in care apartamentele nu se vand, platile catre banci ale debitorilor se fac in tot mai mica masura, iar capitalul deja alocat gresit nu mai poate fi recuperat? O intrebare al carei raspuns nu il avem atat timp cat cartelul politico-bancar face tot posibilul ca - prin coruptie - sa intarzie sanctiunea implacabila a legilor capitalismului. Totusi, falimentul proiectului din Titan ne arata ca pana si o "citadela" se poate prabusi. De ce am crede ca s-ar intampla altfel in cazul "citadelei" bancare?
» vezi articolul original
sursa: 
